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Rent To Buy | Affittare per Acquistare

Rent To Buy

Rent to Buy o affitto con riscatto è una formula contrattuale che da la possibilità di stipulare un contratto d’affitto che, successivamente, potrà trasformarsi in una compravendita vera e propria. La compravendita non risulterà, però, obbligatoria, ma solamente un’eventuale opzione legata alla locazione. In concreto, la formula contrattuale del Rent To Buy si realizza su due fasi. La prima fase è un primo contratto di affitto. La seconda fase è un preliminare di successiva vendita che dovrà effettuarsi in un tempo di circa 2 o 3 anni (fino a 10 anni è tutelato dalla legge).

RENT TO BUY: AFFITTARE PER ACQUISTARE

Il Rent to Buy non è pertanto un contratto definitivo, bensì un programma preparatorio all’acquisto.

Lo scopo primario del Rent To Buy è quello di poter utilizzare nel più breve tempo possibile il bene che verrà in un secondo momento, acquistato ad un prezzo concordato e bloccato al momento della stipula dell’accordo contrattuale.

Sarebbe quindi un errore assimilare il Rent to Buy ad una modalità di pagamento in forma dilazionata, in cui la proprietà del bene si trasferisce subito ed il pagamento viene rateizzato.

Il Rent to Buy è invece uno strumento di acquisto progressivo in cui, fino al momento dell’ atto notarile, la proprietà dell’immobile permane lo stesso al venditore e ciò rappresenta una fondamentale garanzia per il venditore stesso.

Il Rent to Buy si accosta ad una mentalità conforme a quella dell’affitto con opzione di riscatto. Infatti, in questo caso, l’inquilino continua a rimanere “inquilino” per un determinato periodo ma, in futuro, avrà la possibilità di accedere in maniera più semplice a un mutuo, dato che la serie di canoni già versati andranno a formare un fondo creditizio.

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Rent To Buy: Vantaggi

Tanti sono i motivi che possono spingere ad adottare il Rent To Buy pensiamo che, negli Stati Uniti, il Rent to Buy viene di solito utilizzato anche come pratica di investimento di immobili. In particolare si sceglie il Rent to Buy:

  • pagare meno interessi alla banca
  • attrarre più clienti
  • vantaggi fiscali a favore di privati venditori

Il Rento To Buy può tranquillamente supplire i pagamenti degli immobili che si effettuano tramite mutuo in un periodo di crisi finanziaria come quello attuale accompagnato da un mercato immobiliare in irrigidimento.

Il “Rent to Buy” è regolamentato dall’art. 23 del decreto legislativo n. 133 del 2014 e, come dallo stesso decreto stabilito consente di “fermare” il nuovo immobile iniziando a versare un importo periodico senza diventare proprietario. Come sopra già evidenziato si eludono così, nell’immediato, imposizioni fiscali e si diminuisce contemporaneamente quello che sarà l’importo di un eventuale mutuo da accendere in un secondo momento.

Rent To Buy: Esempio di affitto con riscatto

Pensiamo ad una casa dal valore di 150 mila euro. Le parti possono concordare un canone mensile di 900 euro (canone di locazione a prezzo di mercato euro 700). Una parte di questo corrispettivo, che potrebbe corrispondere ad esempio a 400 euro, viene consegnato al proprietario come un normale canone d’affitto. I restanti 500 euro vanno invece impiegati per il pagamento della casa.

Bisogna, però, stare attenti in relazione al fatto che non dovrebbe sussistere nessun obbligo d’acquisto all’interno dell’accordo del Rent to Buy in quanto la normativa di riferimento non lo prevede anche se, l’inserimento di tale obbligo, non risulta illegale.

Inoltre, è necessario stare attenti nel determinare bene il corrispettivo da pagare nel Rent To Buy. Certamente, più è alto l’affitto più ne beneficia il venditore a scapito di chi compra. Questo infatti potrebbe, con un regolare contratto di locazione, mettere da parte la quota che dovrebbe dare in acconto/prezzo, per poi riutilizzarla a distanza di tempo al fine di acquistare un altro immobile, senza nessun accordo preliminare. In definitiva, occorre esercitare l’opzione d’acquisto al fine di non perdere la quota data come acconto sul prezzo. Potrebbe anche accadere che il venditore, per concludere nell’immediato l’accordo, stabilisca che se l’atto notarile avviene entro un breve tempo ( per esemplificare 2 o 3 anni) la quota che va a diminuire il prezzo sia l’intero prezzo versato o magari una somma tanto superiore tanto inferiore è il tempo passato dal momento in cui ha avuto inizio l’accordo stipulato.

Rent To Buy: Possibili garanzie per chi acquista

La tutela maggiore è quella di registrare l’accordo nei registri immobiliari. In questo modo si mette al riparo il futuro acquirente da qualsiasi eventuale “problema” prima dell’acquisto. Un esempio può essere una possibile ipoteca sull’immobile stesso. La trascrizione è una sorta di impegno / prelazione sul bene, che lo tutela fino a 10 anni, contro i tre anni stabiliti per preliminari di compravendita. Tra le altre garanzie previste nel Rent To Buy c’è l’impossibilità di stipulare l’accordo con formula rent to buy per immobili in fase di costruzione o sottoposti ad ipoteca, a meno di suddividere l’ipoteca stessa e caricare al conduttore una parte di quota del mutuo del costruttore.

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Rent To Buy: Se le parti non rispettano l’accordo?

Eventuali inadempimenti devono essere inseriti all’interno dell’accordo del Rent To Buy. Nell’ipotesi che il conduttore non adempia agli obblighi il proprietario ha diritto alla riconsegna dell’immobile e, se il contratto non lo prevede o prevede qualcosa di diverso, ha diritto a conseguire per intero tutti i canoni. Se invece è il proprietario a non rispettare gli obblighi, il conduttore ha diritto alla riconsegna di tutti i canoni con gli interessi legali. Il contratto del Rent To Buy si risolve in caso di mancato pagamento, anche non consecutivo, di un minimo di canoni, pari a un ventesimo del totale. Le parti sono però libere di fissare liberamente parametri diversi.

Rent To Buy: Conclusione

In conclusione il legislatore ha previsto un contenuto contrattuale leggero e comodo per il Rent To Buy. Ha lasciato alle parti la possibilità di stabilire in maniera indipendente aspetti che caratterizzano il Rent To Buy. Le parti possono, in maniera libera, stabilire il calcolo del prezzo di una eventuale compravendita. Oppure possono stabilire il calcolo dei canoni fino al tempo in cui si ha a disposizione il godimento del bene fino al corrispettivo finale.

In fondo è un’ottima strategia contrattuale per acquistare un bene godendo subito del bene stesso e pagando un canone più alto. Il quale servirà, successivamente, ad acquistarlo eliminando dal prezzo complessivo parte di quello che hai già versato. In banca potrai così chiedere un mutuo minore. L’acquirente ha una soluzione contro la morsa del credito, mentre i costruttori avranno maggiori vantaggi per eliminare l’invenduto. Il Rent to Buy è davvero un’ottima soluzione.

Diamo spazio a queste nuove formule contrattuali! I giovani imprenditori devono condividere la passione per le nuove opportunità offerte da queste nuovi accordi. Dobbiamo essere aperti al cambiamento nel rispetto delle regole e della coerenza con il mondo attuale. Ed il Rent To Buy rappresenta tutto ciò.

Inoltre è nata una nuovissima formula che si lega alla grande al Rent To Buy. Cioè il Buy to Rent. Potrai trovare un articolo dettagliato sul Buy To Rent ed il Rent To Buy cliccando > QUI < 

Ti consiglio la lettura perché potrebbe essere un ulteriore ottima possibilità per te.

 

Mirko Delfino

Mirko Delfino

Imprenditore digitale, viaggiatore professionista, lifestyle designer. Aiuto persone ed aziende a sviluppare business ed idee attraverso il mondo dell'online marketing.

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